如何处理好景江苑小区公建配套设施

小区会馆问题是业主委员会工作的难点

2011年9月3日

之江社区、辖区各单位、各业主委员会：

今天，非常感谢之江社区搭建这一“沟通平台”与辖区内单位和业主委员会交流工作，提出问题，共商解决问题的办法，使业主委员会的工作更具规范性和实效性。现就景江苑小区业主委员会根据业主大会提出的“以恢复休闲中心功能为重点，以改聘物业服务企业、整治小区居住环境为基础，争创一流小区”的工作目标和任务，所做的工作和遇到的问题向各位作如下汇报：

一、景江苑业主委员会所做的主要工作

景江苑小区业主委员会成立以来，在社区领导的指导、帮助、下，我们一是创新建立了业主代表制度，极大地提高了小区业主参与小区管理的民主化程度，有效监督了业主委员会的工作，确保了业主委员会的办事效率和工作质量；二是改聘了小区物业服务企业，使小区管理日趋规范；三是强化了小区停车管理，全面发挥了地下停车位的作用，实行了小区“人车分离”，提高了小区环境品质；四是开展了拒绝在小区办公司、群租户整治活动，协调解决了有关业主生活遭受干扰的困境；五是妥善解决了小区经营用房的历史遗留问题，追缴和增加了小区物业维修资金；六是大力整治了小区环境，包括庭院改造、平整道路、铺设下水道、绿化整改，使小区面貌焕然一新；七是改造了小区监控设施、门禁系统、垃圾房、安全通道门、小区指示牌、单元排烟道、门卫岗亭、电梯通话、住户水表等设施设备，确保了小区有关设施设备的正常使用。

以上所做工作得到了小区业主的高度赞扬，也得到了街道和社区的肯定。我们的经验是：业主委员会虽是一项业余工作，但必须要以专业的精神去对待，要一心一意地去完成业主代表大会确定工作目标和任务。作为业主委员会成员还必须做到“三心”、“二字”，即要树立一颗热爱公益事业的心，要具有一颗较强的责任心，要胸怀一颗廉洁无私的心，时刻不忘奉献二字，实实在在做好小区工作。

我们虽取得了一些成绩，但心里却感到非常惭愧，业主委员会任期已过三分之二，业主大会赋予的工作目标和任务远未完成，恢复小区公建配套设施休闲中心功能，回迁消控中心用房，配备小区健身设施等工作一直无休止地遭到政府有关部门的推诿，加快休闲中心回归，恢复原有功能已成为业主委员会工作的一大难点。（注：休闲中心即是小区会馆）

二、景江苑业主委员会所遇到的主要问题

景江苑小区休闲中心问题暴露于五年前，小区业主连续群访了五年。今天我们不谈信访渠道问题的症结，就休闲中心的性质和功能，就区建设局违规造成景江苑小区配套设施被毁的关键问题作一简单介绍。目的是希望在座各位对景江苑小区的工作难点，休闲中心问题的根源有个了解，群策群力帮助寻求解决问题的方法，共同构建和谐的之江社区。

（一）休闲中心具有什么性质和功能

1、休闲中心的性质属于公益性公共设施

建设部颁布的《城市居住区规划设计规范》规定，“居住区内建筑应包括住宅建筑和公共服务设施建筑(也称公建)两部份；公建设施应包括行政管理、社区服务、物业服务、文化体育、医疗卫生、教育、商业、其他等八个方面”。杭州市出台的《居住区配套设施建设管理条例》和《城市居住区公共服务设施设置规定》将上述公建配套设施的八个方面归结为“住宅小区配置的公建配套设施分为两类：一类为经营性公共设施，另一类为公益性公共设施”。

景江苑建设文件《浙勘设》[（2001）01080018号]文件规定“景江苑总用地面积43917㎡，用地性质为住宅，必须配置相应比例的配套设施”。景江苑《设计方案批复》、《初步设计批复》、《建设工程规划许可证》等文件规定，景江苑建设内容分为住宅、商场、休闲中心。其主要经济技术指标如下：

综上，除住宅外，商场和休闲中心属于公建配套设施；商场属于经营性公共设施，休闲中心则属于公益性公共设施。

2、休闲中心的设置功能是开发商销售楼盘的重要卖点

景江苑设计方案称：人流通过休闲中心的大堂进入，这即便于集中管理，达到人车分流，更使住户犹如住进星级宾馆，满足人们超值的心理和情感。

开发商售楼广告称:休闲中心是小区业主的会馆，是业主会见朋友、独立工作、健身的地方，是社区的“精神中心”。

杭州市八大部门会审纪要及规划设计显示：休闲中心除前述功能外还设置小区监控机房和消控中心，设置对外开放的公共厕所。

综上，休闲中心功能是小区大门、物业服务前台大厅、业主聊天喝茶、健身娱乐、监控和消控中心、公共洗手间、社区的精神中心。

3、公益性公共设施性质决定休闲中心功能不能改变，更不能取消

建设部《城市居住区规划设计规范》规定“居住区配套公建的配建水平，必须与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设和同时投入使用”。这就明确了即使景江苑名义上为之江公寓二期，按“三同”规定，规划和建设的休闲中心不能改变用途，更不能取消。

（二）区建设局是开发商违规出卖休闲中心的保护伞

1、开发商瞒天过海出卖休闲中心，区建设局一路绿灯违规帮助办证

前面曾叙述过公益性公共设施性质的休闲中心不能改变用途，更不能取消，换言之，建一个住宅小区必须配置属于综合用地性质的公益性公共设。即使开发商将休闲中心变成了商铺出卖，也必须用其他建筑充当公益性公共设施进行遮掩。于是开发商将休闲中心以商铺出卖后，用8套住宅充当综合用地性质的公益性公共设施向国土部门搪塞，然后在业主毫无觉察的情况下再出卖其中7套住房，并通过区建设局违规办出了产权证。景江苑小区公益性配套设施休闲中心就在开发商演绎的帽子戏法中消失，而搭建舞台的正是滨江区建设局。区建设局成为了开发商违规出卖公益性公共设施休闲中心的保护伞。

2、出卖休闲中心就是全盘推翻小区规划

在业主五年上访期间滨江区建设局始终坚称自己没有改变景江苑规划。那么究竟是谁改变了景江苑规划？

（1）景江苑小区规划。

2002年6月26日高新开发区管委会发出《景江苑初步设计方案批复》规定建设内容为住宅、商场、休闲中心，且规定了三者的建筑面积，并特别指出“要明确休闲中心的功能及内容，应反映相关配套设施”，

2003年1月24日发出《建设工程规划许可证》规定了住宅、经营性公共设施商铺、公益性公共设施休闲中心各自的建筑面积。

2003年10 月13日发出《商品房预售证》，开发商在售楼介绍中将休闲中心作为推销楼盘的皇牌。

上述三个规划文件确定了住宅、商场、休闲中心三者的性质和关系，休闲中心绝不是商铺。

（2）区建设局改变了规划

2004年2月29日开发商违反《景江苑初步设计方案批复》和《建设工程规划许可证》规定，侵害业主购买住房时已经享有高档公益性公共设施休闲中心的权益，向杭州市国土局补缴了休闲中心改变为商业用地的土地出让金，擅自变更了规划。

作为一方政府主管规划的滨江区建设局本应制止、纠正开发商的违规行为，不予规划验收。让人震惊的是区建设局默认了休闲中心规划的变更，并给予了规划验收合格。

开发商出卖休闲中心后将公益性公共设施分撒安插在住宅楼中又进行变卖，共牟利近三千万元。而开发商所做的一切都离不开区建设局有关责任人的协助！

毋庸置疑，景江苑公益性公共设施休闲中心的失踪是区建设局改变了规划。验证方法很简单，规划确定的景江苑住宅用地性质的住户是399户，住宅用地面积的户数有无减少是检验有否将休闲中心从公益性公共设施变更为商铺的真理！

3、将小区住宅充当为公益性公共设施是严重的违规行为

杭州市建委对公共建筑类项目有明确规定，设计应明显区别于住宅项目，套内不得设置通管道煤气的厨房和外跳式阳台，具有独立或公共的出入通道，使用管理的各类配套设施具备独立计价计量条件。区建设局协助开发商将公益性公共设施分散安插在各幢住宅楼中，违背了《城市居住区规划设计规范》关于公建配套设施宜集中配置的原则；将已竣工的格式住宅变为公益性公共设施，违背了市建委对公共建筑类项目的规定，严重干扰了同单元业主的正常生活；出卖公益性公共设施更是严重的违规行为。

综上可见：开发商先是以规划中确定的公益性公共设施休闲中心作为售房的重要卖点，然后擅自补缴土地出让金将该休闲中心的土地性质变更为商业，再在区建设局的帮助下领取了休闲中心的产权证，再以住宅用房抵充公益性公共设施，然后再将已作为配套的住宅房进行出售。如此，小区的公益性公共设施就失踪了！而在上述一系列违法违规运作中，区建设局具有不可推卸的责任。

三、业主委员会将要开展的重点工作

（一）积极化解业主对政府的对立情绪，引导业主理性维权

休闲中心问题暴露后，业主维权上访应是正常之举。但滨江区建设局却制造了许多伤害景江苑业主的事端，主要有：违反有关政府信息公开规定，封杀业主查阅小区建设档案；制造两份编号、日期相同，面积不等的小区建设工程规划许可证；将上访业主反锁于办公楼内至深夜；制造“白条”为开发商提供假证等等。上述做法严重败坏了政府的形象，造成了群众与政府的对立。现就“白条”事件向各位作一介绍：

1、“白条”是产生对抗情绪的根源

五年前，业主得知休闲中心被开发商出卖，引发了产权及使用权的纠纷。业主依法要求查阅景江苑小区建设档案遭到区建设局负责人的百般阻扰。开发商违背售楼承诺，违反公建配套规定，推翻《景江苑初步设计方案批复》和《建设工程规划许可证》之行为被业主追问谴责而无法搪塞时，区建设局竟然弄虚作假为其出具了“白条”，其行为非常恶劣且大胆。

“白条”是滨江区建设局为开发商特制的一张没有政府部门红色套头，没有文号，没有抄送单位，就在一张白纸上打印了之江公寓一期已建有俱乐部，同意建设内容中取消会馆（休闲中心）等几个黑字，盖了滨江区建设局公章。出具“白条”的落款时间是2002年7月5日，仅离杭州市八大部门联合审定的《景江苑初步设计批复》7个工作日。开发商和区建设局为何不在会议上提出取消休闲中心的建议？为何不与初步设计会审的杭州市八大部门进行协商？显然，“白条”是涉嫌私下交易的产物。“白条”未按照国家行政机关公文处理办法的有关规定和格式行文，“白条”用彼公建（之江公寓俱乐部）混淆此公建（景江苑会馆）明显偷换了概念，违反《城市居住区规划设计规范》。业主断定“白条”是区建设局有关负责人为开发商补写的，是极其恶劣的造假行为，引发了小区业主对政府部门的对立情绪。

2、政府有关部门缺乏诚信引发小区挂满维权横幅

应该说区政府对景江苑小区休闲中心出卖问题比较重视，街道和社区做了大量工作。景江苑业主连续进行了五年群访，与多位区领导进行过对话，均表示会尽快解决，并要求区信访局定期将进展情况通报小区业主代表，可每每都失去了音讯，引发了小区挂满维权横幅，以此抗议政府有关人员办事推诿扯皮的作风。

3、做好思想工作引导业主理性维权

在处理景江苑休闲中心问题上业主委员会一方面必须站在小区业主的利益上，为业主解难，完成业主代表大会确定的“恢复休闲中心功能”的目标和任务；另一方面又要维护政府的形象，为政府分忧，做好业主依法、理性维权的思想工作。近年来业主委员会采取上门聊天形式对群访业主做过细的思想工作，恳请业主要相信政府一定会为民办实事，一定会恢复休闲中心功能，多次成功劝解了业主代表组团进京上访。

（二）积极寻找恢复休闲中心功能的途径和方法

休闲中心被违规出卖，购买方又不能使用休闲中心。受害的不仅是小区业主，购买休闲中心的澳门豆捞也变成受害一方。唯有杭州江南开元房地产开发有限公司获得了不当的暴利，而这些暴利的获得都得到了作为一方政府部门滨江区建设局的违规许可。为此，小区多数业主认为事实非常清楚，问题极易解决，只要把所有的违规纠正，将休闲中心和7套住房变回本来面目，买卖方退钱结账即可。然而，问题并非想象中容易解决，这是因为：一是政府纠错绝非易事；二是开发商吐出暴利如同与虎谋皮；三是澳门豆捞退房的补偿资金较难落实；四是一旦纠错对责任人的处理又现尴尬。

业主委员会较为赞同去年底滨江区委阮文静副书记在休闲中心协调会议上提出的三条意见“暂不探讨休闲中心产权问题；暂不谈论休闲中心出售的问题和责任；就面对最迫切需要解决并恢复休闲中心功能的内容以及如何使恢复的休闲中心功能得到保障进行协商”。为把小区业主的思想统一到阮文静副书记的三条意见上来，业主委员会多次召开业主代表大会并扩大到小区业主列席，经过反复解说、充分讨论，小区业主基本同意了阮文静副书记的意见。

业主委员认为，休闲中心产权归属对小区业主意义不大，这是因为公共设施不能改变用途，更不能出售；对追究有关责任，处理相关责任人更不是业主维权的目的；恢复休闲中心功能的内容只是业主的维权的基本要求，如何使恢复的休闲中心功能得到保障才是问题的实质和关键。因此，休闲中心产权无论在澳门豆捞或是开发商手里都无法从根本上解决休闲中心问题，要使恢复休闲中心功能得到保障的可能性非常渺茫。

最妥善的方法由街道、社区拿出一定的活动用房用以置换休闲中心产权，将休闲中心建设为真正意义上的社区精神中心。